Wäre der Berliner Mietdeckel vermeidbar gewesen?


Der Vergleich mit dem nächstgrößeren Hamburg drängt sich auf. Wie hat sich der Wohnungsmarkt in den beiden Städten in den letzten Jahren entwickelt? Was machte Hamburg in den vergangenen Jahren anders? Für den ZIA suchte F+B in einer Studie im Mai 2021 im Wege einer vergleichenden Analyse nach Antworten.

 

Der Berliner Mietendeckel, dies lässt sich nicht absprechen, hat aus Mietersicht zunächst eine unmittelbare Entlastungswirkung entfaltet, wenn eine angebotene Wohnung zum regulierten bzw. gedeckelten Preis angemietet werden konnte. Allerdings war diese Ersparnis dann wieder dahin, wenn mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Rücken, Vermieter die Differenz zwischen der gedeckelten Miete und der Marktmiete geltend gemacht haben.

 

Während der relativ kurzen Geltungsdauer des Mietendeckels waren bereits einige der nach mikroökonomischer Theorie zu erwartenden Folgen zu beobachten. Unter anderem nahm das öffentlich sichtbare Angebot ab. Mieterseits von diesen Wirkungen besonders betroffen waren jene, die eine neue Wohnung suchten, z. B. weil sie in Berlin eine Arbeit gefunden haben oder dort studieren wollten, aber auch für Haushalte, die z. B. aufgrund von Nachwuchs, Scheidung, fehlender Barrierearmut umziehen mussten. Auch die Existenz persönlicher Netzwerke für die Vermittlung einer Wohnung wurde wichtiger. Menschen von außerhalb, gar aus dem Ausland, haben da kaum noch eine Chance oder wurden in das relativ zum Bestandsmietniveau immer teurere Neubausegment oder in das Segment der möblierten Wohnungen abgedrängt.

 

Nach mikroökonomischer Theorie wäre zudem eine Verlagerung des Wohnungsangebots von Mietwohnungen hin zu Eigentumswohnungen zu erwarten. Vermieterseits wurde für die Zeit der Geltung des Mietendeckels die Wirtschaftsplanung für ihre Immobilien über den Haufen geworfen. Insbesondere jene, die in den Hochpreisphasen der letzten fünf Jahre vor Inkrafttreten des Mietendeckels gekauft haben.

 

Schließlich werden die Stadt Berlin, die Mieter und Vermieter nun mit den noch nachwirkenden Rechtsunsicherheiten umgehen müssen. Zur Stützung bedürftiger Mieter ist das Land Berlin eingesprungen. Auch Vermieter haben in Teilen von Ihren Forderungen Abstand genommen. Es wird sich nun zeigen müssen, wie die sonstige Preisregulierung aus Mietenspiegel und Mietpreisbremse wieder greift. Insgesamt kann aus der Studie abgeleitet werden, dass die sowohl angebotsseitig als auch nachfrageorientierte Wohnungspolitik der Stadt Hamburg auch ohne einen so starken Eingriff wie dem Mietendeckel seit 2010 eine stetigere Wohnungsmarktentwicklung hingelegt hat.

 

 

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Dr. Moritz Leutner

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