Qualifizierte und einfache Mietspiegel


Im Mietspiegel werden die aktuellen Mieten, die sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde, dargestellt. Er trägt zum Interessensausgleich der Mietvertragsparteien bei und schafft Transparenz im Mietwohnungsmarkt.

 

Städte über 50.000 EW sind zukünftig verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Auch für kleine Städte ist die Erstellung von Mietspiegeln wichtig, wenn der lokale Wohnungsmarkt angespannt ist und die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum nicht mehr gewährleitet ist.

 

Ihre Vorteile mit F+B:

  • Individuelle Konzeption Ihres Mietspiegels
  • Komplette Mietspiegelerstellung oder Übernahme einzelner Leistungen innerhalb von bis zu sechs Monaten
  • Gewährleistung einer hohen Objektivität durch ein unabhängiges Institut mit langjährigen Erfahrungen in der Erstellung und Fortschreibung von Mietspiegeln
  • Transparentes Projektmanagement im Laufe der Mietspiegelerstellung
  • Rechtsicherheit durch Berücksichtigung aller gesetzlichen Vorgaben und Empfehlungen

Mietspiegelarten

Die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit angemessenem Wohnraum ist ein erklärtes Ziel der Bundesrepublik Deutschland. Die Erreichung des Ziels soll durch verschiedene gesetzliche Regelungen gefördert werden. Der Mietspiegel hat sich als wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von Wohnraum und als Beweismittel bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zur Miethöhe bewährt.

 

Der qualifizierte Mietspiegel gemäß § 558 d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss besonderen Anforderungen entsprechen und löst besondere Rechtsfolge aus.

 

Ein qualifizierter Mietspiegel

  • wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt,
  • muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt werden,
  • muss nach zwei Jahren angepasst werden,
  • muss nach vier Jahren neu erstellt werden,
  • muss im Zuge eines Mieterhöhungsverfahrens vom Vermieter genannt werden (Mitteilungspflicht),
  • hat eine Vermutungswirkung vor Gericht, d. h. es wird widerlegbar vermutet, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergegeben werden.

Mietspiegel, die diese Kriterien nicht erfüllen, werden als einfache Mietspiegel gemäß BGB § 558 c bezeichnet.


METHODIK

Qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB können nach der Tabellen- oder der Regressionsmethode erstellt werden. Beide Methoden gelten als wissenschaftlich anerkannt.

 

F+B arbeitet stets auf Basis der aktuellen Rechtsprechung und bietet seit langem an, die erhobenen Daten auch für die Erstellung von schlüssigen Konzepten (KdU) zu nutzen. Dies spart Aufwand und Kosten bei der Durchführung der Mietwerterhebung, da die Daten aus der Mietspiegelerhebung hierfür herangezogen werden können.

 

Tabellenmietspiegel

Die Tabellenmethode basiert auf der Annahme, dass sich Wohnungsmärkte in typischen Kategorien von Wohnungen beschreiben lassen. Diese werden durch Wohnwertmerkmale, z.B. Baualter, Größe, Lage und Ausstattung, bestimmt und in Tabellenfeldern abgebildet. Zusätzlich können weitere Merkmale der Ausstattung und Beschaffenheit in einer Orientierungshilfe berücksichtigt werden.

 

Regressionsmietspiegel

Bei der Regressionsmethode wird angenommen, dass es einen Zusammenhang zwischen der Miethöhe und den Wohnungsmerkmale gibt, der sich in einer mathematischen Gleichung ausdrücken lässt. Es gibt mehrere Varianten des Verfahrens, wobei die Wahl vom jeweiligen Wohnungsmarkt abhängt. Auf Basis eines mathematischen Modells werden zunächst Basismieten ermittelt. Weitere Ausstattungsmerkmale mit Auswirkung auf den Mietpreis werden ggf. mithilfe von Zu- und Abschlägen berücksichtigt.

 

Zusatzauswertung für die Festlegung von Mietobergrenzen/Kosten der Unterkunft (KdU)

Auf Basis der Datenerhebung zum Mietspiegel kann zusätzlich die Berechnung der Richtwerte für Transfergeldempfänger (gemäß SGB II und XII) erfolgen, wenn das Untersuchungsgebiet gleich ist (z.B. in kreisfreien Städten oder bei Kreismietspiegeln). In einer Richtwerttabelle wird anschließend nach den Bedarfsgrößenklassen differenziert. Es werden alle aktuellen gesetzlichen Grundlagen und Rechtsprechungen des Sozialgerichtbarkeit berücksichtigt.


VERLAUF/PROZESS


Produktbeispiele

F+B hat vielfache Erfahrungen in den Erstellungen von Mietspiegeln sowohl für kleine Gemeinden als auch für Großstädte.

 

Hier ein kleiner Auszug aus den bisherigen Erstellungen von Mietspiegeln:

  • Regressionsmietspiegel:
    Stadt Freiburg i. Br., Stadt Minden, Stadt Wuppertal, Stadt Trier
  • Tabellenmietspiegel:
    Berlin, Freie und Hansestadt Hamburg, Hansestadt Lübeck, Mainz, Region Hannover, Kreis Gütersloh
  • Mietspiegel und Mietobergrenzen/KdU:
    Stadt Bielefeld, Kreis Gütersloh, KdU Kreis Lippe und Mietspiegel Stadt Bad-Salzuflen

Produktfamilie Mietspiegel/Kosten der Unterkunft

Weitere Dienstleistungen von F+B in Zusammenhang mit Mietwerterhebungen:

Ansprechpartner

Visitenkarte Thorsten Hühn


Thorsten Hühn
thuehn@f-und-b.de
(040) 28 08 10-17

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