In diese Spießer-Gegend ziehen wir nicht – Wohnlage subjektiv


Lage, Lage, Lage:

Bemerkungen zu einer scheinbar alltagstauglichen Plattheit von Dr. Bernd Leutner

 

Makleraufgabe - Maklerlast

„Erstens Lage, zweitens Lage, drittens Lage", so wird der Prototyp des Maklers zitiert, wenn er nach den drei wich­tigsten Faktoren der Immobilienpreise gefragt wird. In der Tat zählt die Lage einer Wohnung oder eines Hauses zu den wichtigsten Wohnwertfaktoren mit entsprechenden Effekten auf die Mieten und Preise. Makler haben die Aufgabe, die Wohnlage trennscharf zu bestimmen. Die Höhe ihrer Provision und die Wahrscheinlichkeit von Folgeaufträgen hängen davon ab. Dabei gehen wir davon aus, dass die Einstufung der Lage eindeutig ist.

 

Lage als Fiktion

Aber gibt es die Lage noch, also einen quasi objektiven Maßstab für die Beurteilung von Umfeldqualitäten in der Stadt in allen Anwendungsfeldern? Gehen wir dieser Frage einmal aus der Sicht der anwendungsorientierten Immobilienmarktforschung nach.

 

Die Wohnlage ist durch eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren - man kann auch sagen - Dimensionen definiert. Kriterien für die Einstufung sind außer der Verkehrserschließung und der Nähe zu Versorgungseinrichtungen, die Nähe zu Grün- und Freiflächen, die Baustruktur und die Betroffenheit von Immissionen durch Straßenverkehr, Gewerbebetriebe und Flughäfen. Im immer noch meistzitierten Handbuch über den Wohnungs- und Bodenmarkt (vgl. Eekhoff, Johann, Wohnungs- und Bodenmarkt, Tübingen 1987, S. 261) werden diese Faktoren für das Wohnumfeld, wie die Lage auch bezeichnet wird, angeführt.

 

Weitere kommen dazu, die das soziale Umfeld beziehungsweise das Image des Gebietes bezeichnen. Zum entscheidenden Faktor für Wohnlagequalitäten ist in den letzten Jahren auch die Breitbandverfügbarkeit - Kabel gebunden und mobil - geworden, ist eine digitale Umgestaltung von Wirtschaft und Freizeitverhalten ohne die entsprechende Bandbreite zum Scheitern verurteilt.

 

In manchen Städten wurden in der Vergangenheit noch „Adresslagen" benannt. Das sind jene Straßen und Quartiersteile, die überregional bekannt, schon in ihrer Adresse als Parkallee, Schloßstrasse oder Schöne Aussicht eine ganz besondere Wohnlage versprechen.

 

Objektive Lageeinstufung bei Mietspiegeln

In einem Bereich unserer Lebenswelt dominiert allerdings noch die sogenannte „objektive Wohnlage". Das sind die in rund 350 Gemeinden mit mehr als 25.000 Einwohnern in Deutschland vorhandenen Mietspiegel, von denen nach unserem F+B Mietspiegelindex 2019 rund 60 Städte, darunter die überwiegende Zahl der Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern in ihren Mietspiegeln eine Einstufung der Wohnlage aufweist, wenn auch mit unterschiedlicher Differenzierung (die Einstufung geht von 2-stufigen Einstellungen wie in Hamburg bis zu 6 Ausprägungen wie in Stuttgart) und mit unterschiedlicher Methodik (nach unserer Methodenanalyse werden die Wohnlagen überwiegend auf der Grundlage von Straßenverzeichnissen oder anhand von Wohnlagekarten zugeordnet) abgeleitet.

 

Diese objektive Wohnlage gibt es als Fiktion außerdem noch im Mietrecht. In § 558 BGB ist normiert, dass die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleich­baren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Indirekt bestimmt die Wohnlage also auch die Miethöhe mit, die bei Neuvermietung von Wohnungen in Gemeinden festgelegt ist, in denen die Mietpreisbremse gilt. Auch bei der Feststellung überhöhter Mieten für Bestandsmietverhältnisse, also der „zulässigen Mietobergrenze" beim Berliner Mietendeckel wird die objektivierte Wohnlage mit Zu- oder Abschlägen berücksichtigt.

 

Der Effekt der Wohnlageeinstufung für die Anwendung von Mietspiegeln ist enorm. Beim letzten Hamburger Mietenspiegel etwa lag der Mietenunterschied zwischen normaler und guter Wohnlage bei einer 10 Jahre alten 75 m2 großen Mietwohnung bei 1,90 € je m2 pro Monat. Die Einstufung in eine höhere (oder niedrigere) Wohnlageklasse ist somit in hohem Maße wertrelevant.

 

Methoden der objektivierten Wohnlageermittlung

Dabei fußt die Einstufung der Wohnlage vielfach auf Expertenmeinungen, auf den Bodenrichtwerten der örtlichen Gutachterausschüsse oder auf ausgewählten Indikatorensystemen. Wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung der Wohnlageeinstufung insbesondere beim Übergang von normaler zu guter Wohnlage werden in den Großstädten vielfach statistische Modelle verwendet, die nach der „Logik der Verfahren" vergleichende und zwischen den Teilmärkten der Stadt im statistischen Sinne einheitlich festgelegte Einstufungen enthalten.

 

Die Wohnlageeinstufungen unterscheiden sich danach, wie kleinräumlich differenziert die Bewertungen vorgenommen werden (es finden sich Bewertungen, die herunter gehen bis auf den Straßenabschnitt, in den meisten Städten werden einheitliche Wohnlage-Einstufungen für Stadtteile vergeben. Vielfach wird die Wohnlageneinstufung nicht durch die städtischen Stellen, sondern durch auf die Erstellung von Mietspiegeln spezialisierte Institute vorgenommen. Für den Mietspiegel in Berlin hat unser Institut kürzlich eine komplexe Fortschreibung erarbeitet.

 

Eine objektivierte Wohnlage schätzen auch die Gutachterausschüsse vieler Großstädte ein. Sie ist Grundlage der Ermittlung von Boden- und Immobilienrichtwerten. Von verschiedenen Instituten sind Wohnlagemodelle entwickelt worden, die eine Einstufung bis auf den Baublock, den Straßenabschnitt oder gar adressenscharf ermöglichen - Big Data macht es möglich. Vielfach ist aber eine Kontrolle durch Experten gewünscht, Schwarm-Intelligenz verhilft aber zu einer immer differenzierteren Sicht.

 

Kritik der objektivierten Wohnlage

Die unterschiedlichen Lebenswelten der Wohnungsnachfrager haben die Ansprüche an die Stadt und damit die Wohnlagebewertung differenziert. Wir müssen uns mit der unterschiedlichen subjektiven Wohnlagebewertung der Wohnungsnutzer je nach Alter, sozialer Stellung und lebensweltlicher Orientierung auseinandersetzen. Zielgruppenbezogene Wohnlagebewertung ist das Stichwort.

 

Attraktive Wohnungen in traditionellen guten Wohnlagen mögen für die Älteren von Wert sein. Junge Haushaltsgründer oder Familien wünschen sich andere Lagen. Die objektiv guten Wohnlagen, auf die ihre Eltern stehen, finden sie eher spießig. Dann sind Szeneviertel attraktiver als Adresslagen, stadtnahe urbane Quartiere gesuchter als grüne Oasen an der Peripherie. Erforderlich sind nähere Informationen über die Nutzerprofile, also wie die Lagekriterien von den Zielgruppen bewertet werden.

 

Die junge Familie entscheidet sich vielleicht für die Nähe zu Kindergärten, Spielplätzen und U-Bahnstationen, das ältere Ehepaar für die ruhige Lage in durchgrünten Straßen, der alleinlebende Nerd für urbane Lagen mit guter Infrastruktur an Restaurants und Kneipen, das schwule Paar vielleicht für die Nähe zu anderen.

 

Die jeweiligen Präferenzen der Nachfrage können für eine subjektivierte Einstufung der Wohnlage genutzt werden. Wohnungsmarktforscher arbeiten an diesen komplexen Modellen. Wir können gespannt sein, wann diese Entwicklungsarbeiten in der Praxis nutzbare Ergebnisse aufzeigen.

 

Die Preise in den Stadtteilen passen sich diesen Nachfrageprofile an. Viertel, die noch vor wenigen Jahren als „einfache Lagen" etikettiert waren, sind plötzlich Highlights der Nachfrage, die Neuvermietungsmieten unterscheiden sich nicht von den Wohnungen in Adresslagen, dort errichtete Neubauten gehen weg wie „geschnitten Brot". Beispiel dafür ist die Entwicklung von Szenevierteln in vielen Städten.

 

Subjektive Wohnlage in Szenevierteln -Hotspots der Nachfrage junger Leute

Wo gibt es diese Szeneviertel, in die junge Leute gerne ziehen wollen? Wie entstehen sie, von welcher Entwicklung ist künftig auszugehen?

 

Die Entwicklung folgt einem von der Wohnungsmarktforschung als Prozess der Gentrifizierung bezeichneten Modell. Hippe Klubs und Cafes eigenen sich in alten Arbeitervierteln die dort vielfach vorhandenen Gewerbebrachen an. Günstige Mietpreise und die zentrale Lage der Stadtteile in der jeweiligen Stadt zogen in den vergangenen Jahrzehnten Kreative und Studenten an, was man zum Beispiel in Hamburg in St. Pauli und in Ottensen, in Köln im Stadtteil Ehrenfeld beobachten konnte.

 

Der Ansturm auf hippe Szeneviertel wie Ehrenfeld prägt seit Jahren den deutschen Immobilienboom: Junge Menschen ziehen massenhaft in die Metropolen - und dort in ganz bestimmte Stadtteile. Man suche „in den üblichen Vierteln", heißt es dazu oft in den Wohnungsanzeigen.

 

Der Zuzug der neuen, jungen, hippen Leute führt zu einer Verwandlung ganzer Stadtteile.

 

F+B hat im vergangenen Jahr im Auftrag von Spiegel Online die Attraktivität von Szenevierteln in den 20 größten deutschen Städten untersucht. Wir fahndeten nach Vierteln, die trotz des Immobilienbooms noch eine kreative und lebhafte Atmosphäre bewahrt haben, nach wie vor junge Menschen anziehen und noch nicht vollends von der Quartiersaufwertung erfasst worden sind. Und wir wollten wissen, welche Wirkungen die Attraktivität der Viertel auf Preise und Mieten ausübt.

 

Um die Szeneviertel zu bestimmen, legte unser Untersuchungsteam demografische und sozio-ökonomische Kriterien zugrunde Demnach waren Szeneviertel etwa in der Vergangenheit häufig traditionelle Arbeiterviertel und werden heute überwiegend von jungen Menschen und Zuzüglern bevölkert. Diese werden von der innenstadtnahen Lage, den ursprünglich günstigen Mietpreisen und einer Vielzahl von alternativen Ausgehmöglichkeiten in sogenannten „Dritten Orten" außerhalb ihrer Wohnungen angelockt. Das führt zu einer Nachfrageausweitung und zu Mietpreisen, die stärker ansteigen als im Durchschnitt der jeweiligen Stadt.

 

Nach unseren Recherchen gibt es in den größten deutschen Städten jeweils mindestens ein Szeneviertel, in den A-Städten Berlin, Hamburg und Köln sogar mehrere. Doch auch in vom Strukturwandel betroffenen Städten wie Wuppertal, Bochum oder Bremen finden sich Bezirke, die sich mit einer alternativen Szene vom Rest der Stadt abheben.

 

Das Wohnen in Deutschlands Szenevierteln ist dabei längst nicht mehr günstig. Nach den Daten unseres F+B Wohnindex Deutschland liegen die Mieten im Durchschnitt um 13 Prozent höher als für vergleichbare Wohnungen in der jeweiligen Gesamtstadt.

 

Noch krasser ist die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Deren Preise haben sich in Deutschlands Szenevierteln in den vergangenen 10 Jahren im Durchschnitt mehr als verdoppelt, während die Preise von Eigentumswohnungen in den 20 größten Städten insgesamt nur um rund 63 Prozent angestiegen sind. Besonders hoch war der Anstieg der Wohnungspreise in den Szenevierteln von Berlin (+260 Prozent), Düsseldorf (+156 Prozent) und Stuttgart (+155 Prozent).

 

Folgen für die Vermarktung von Miet- und Eigentümerwohnungen

Die Einstufung von Wohnlagen (und damit ihrer Preisbewertung) durch unterschiedliche Nachfragergruppen weicht bei angebotenen Objekten vielfach von den objektiven Bedingungen vor Ort ab. Die werbliche Positionierung der Objekte hat sich auf diese Ausdifferenzierung und auf die Nutzeranforderungen der jeweiligen Zielgruppen auszurichten, so dass die werbliche Darstellung bereits einen Selektionseffekt erzeugt.

 

Dabei sind Veränderungen der Wohnlage in der Zukunft zu berücksichtigen, etwa der Rückgang des Verkehrslärms durch mehr Elektrofahrzeuge, wodurch die Straßenrandbebauung an Wohnwert gewinnt. Gleiches gilt für Emissionen des Flugverkehrs: leise Triebwerke lassen flughafennahe Standorte attraktiver werden. Gemeinden, die an den Flughafen Frankfurt angrenzen, profitieren schon jetzt von einer Nachfrageumlenkung.

 

Mit der veränderten Bewertung der Stadtqualitäten verändert sich auch die Wohnlagebewertung. Erforderlich für eine erfolgreiche Vermarktung ist eine zielgruppenbezogen subjektive Wohnlageeinstufung. Es gibt für ein Quartier nicht mehr eine Lageeinstufung, sondern viele Lagekriterien und Lagebewertungen, für jede Zielgruppe andere.

 

Schwerere Zeiten für Makler - immer detailliertere Informationen über die Präferenzen der Nachfrage und deren Veränderungen sind erforderlich. Vielleicht Anlass für einen intensivierten Austausch mit der Wohnungs- und Immobilienmarktforschung.

 

 

Ansprechpartner

Visitenkarte Dr. Bernd Leutner

Dr. Benrd Leutner

Dr. Bernd Leutner
bleutner@f-und-b.de
(0 40) 28 08 10-0

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