F+B-Wohn-Index Deutschland III-2019


Hamburg, 24. Oktober 2019. Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 3. Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,9 %. Die Wachstumsdynamik ist nach Beobachtungen von F+B zu Beginn der zweiten Hälfte 2019 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes weiterhin verhalten.

 

Die Preise für Eigentumswohnungen und für Ein- und Zweifamilienhäuser laufen weiter - mit einem Abstand von 1,0 bzw. 0,9 Prozentpunkten allein im 3. Quartal 2019 der Entwicklung der Neuvertragsmieten davon. „Trotz Warnungen verschiedener Institute, der Deutschen Bundesbank und der EZB vor dem Entstehen einer Preisblase vor dem Hintergrund eines sich anbahnenden Konjunkturabschwungs geht die Schere zwischen Preisen und Miete weiter auseinander“, sagte Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B. Und weiter: „Auf der ExpoReal wurde deutlich, dass international mit einer neuen Welle von Anlagekapital gerechnet werden muss.“ Staatsanleihen im Umfang von mehreren Milliarden Dollar werden fällig und gehen nach übereinstim-mender Meinung von Experten zu großen Teilen erneut auf den deutschen Immobilienmarkt. „Bei der wohl unstreitig noch langanhaltenden Nullzinsphase, hat der Zins als traditioneller Faktor für die Höhe der Rendite nahezu ausgedient. F+B interpretiert diese Entwicklung als Flucht in Realwerte, die - anders als Gold - zwar gemanaget werden müssen, aber neben den antizipierten weiteren Wertsteigerungen immerhin regelmäßigen Cash-Flow erzeugen. Insofern rechnet F+B aktuell nicht mit einer Trend-wende auf dem deutschen Immobilienmarkt“, erklärte der F+B-Chef.

 

Eigentumswohnungen verteuerten sich also mit einem Preisanstieg von 1,0 % allein gegenüber dem Vorquartal 02-19. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise in einer Seitwärtsbewegung um 0,9 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 3/2018 liegen die ETW mit 5,9 % deutlich vor den Eigenheimen mit 4,0 %. Beide Objektarten übertreffen damit den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 3,9 % und sind für die Gesamtperformance des Wohn-Index verantwortlich.

 

Im Gegensatz dazu stagnierten die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale 3-19 zu 2-19 erneut bei 0,0 %. „Damit setzt sich der von F+B im ersten Quartal 2019 gemessene Trend von leicht sinkenden, maximal aber stagnierenden Angebotsmieten weiter fort“, erklärte Leutner. Im Jahresvergleich zum 3. Quartal 2018 konnte noch ein Wachstum der Angebotsmieten um 0,7 % gemessen werden, mit ebenfalls deutlicher Tendenz nach unten. Auch die Betrachtung der Top 50-Standorte des deutschen Mietenniveaus legt eine ähnliche Interpretation für eine allmähliche Marktberuhigung nahe. „So sind in 15 von 50 der teuersten Städte Deutschlands die Mieten im Vergleich zum Vorquartal gesunken. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2018 gilt dies immerhin noch für jede fünfte Stadt“, beobachtete der Immobilienforscher.

 

Die Bestandsmieten stagnierten bundesweit mit 0,3 % im Vergleich von Q3-2019 zum Vorquartal ebenfalls. Zum gleichen Vorjahresquartal konnte noch ein Anstieg von 1,4 % festgestellt werden, also doppelt so hoch wie die Neuvertragsmieten. Der Verbraucherpreisindex stieg im Zeitraum von September 2018 bis September 2019 dagegen um 1,2 %. Die Mietentwicklung bei Neuvertrags- und bei Bestandsmieten bewegt sich also mittlerweile nahezu im Gleichklang mit der Inflationsrate bleiben somit real konstant. Noch vor wenigen Jahren waren insbesondere die Angebotsmieten neben den Energiekosten die zentralen Preistreiber der allgemeinen Lebenshaltungskosten. „Wir sollten daher nicht die Mietentwicklung auf einigen Top 7-Standorten - und dort oftmals konzentriert auf besonders begehrte Trend- und Innenstadtviertel - auf die Lage in ganz Deutschland verallgemeinern und auf dieser Grundlage die Mietenentwicklung immer wieder skandalisieren“, so der F+B-Geschäftsführer.

 

Der Preisanstieg für einzelne Mehrfamilienhäuser stagnierte im bundesweiten Durch-schnitt im Vergleich zum Vorquartal mit jetzt -0,2 %. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,4%. F+B weist allerdings darauf hin, dass der Index für MFH nicht repräsentativ für dieses Marktsegment insgesamt ist. Abgebildet werden ausschließlich jene Objekte, die auf den Immobilienportalen angeboten wer-den. Das betrifft häufig kleinere MFH in eher kleineren und mittelgroßen Städten, z. T. auch in strukturschwachen Regionen. Größere Objekte und Pakete mit mehreren MFH werden fast ausschließlich von Großmaklern gehandelt und nicht öffentlich inseriert. Der F+B-Index für Mehrfamilienhäuser zeigt allerdings auch eindrucksvoll, dass bei reinen Anlageobjekten nicht überall in Deutschland die Preise durch die Decke schießen.

 

Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 0,7 % bzw. 1,4 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 3,9 %. Auch die relativen Abstände zum Gesamt-Index bleiben in etwa auf dem Niveau der Vorberichte.

 

 

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Bei Einfamilienhäusern (EFH) stieg der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q3/2019 zu Q3/2014, also in den letzten fünf Jahren, um 32,6%, bei den Mehrfamili-enhäusern (MFH) nur um 6,5 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 55,0 % die MFH deutlich mit 15,1 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 34,7 % und in den vergan-genen zehn Jahren sogar um 74,4 %.

 

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,6 % und in den vergangenen zehn Jahren um 19,8 %. Die Bestandsmieten entwickelten sich wie üblich etwas moderater um jeweils 5,8 % (Q3/2019 zu Q3/2014) bzw. 9,7 % (Q3/2019 zu Q3/2009). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich aktualisierte deutschlandweite F+B-Wohn-Index über alle Arten bei Wohnimmobilien (Eigentums- und Mietwohnungen) stieg im Fünf-Jahresvergleich der dritten Quartale um 26,4 % und binnen zehn Jahren um 47,6 %.

 

Preis- und Mietenentwicklung 2004-I bis 2019-III Einzelindizes der Objektarten

Einzelindices der Objektarten

F+B-Wohn-Index, © F+B 2019

 

Mietendeckel in Berlin - Konsequenzen für Investoren

Am 22. Oktober 2019 hat der Berliner Senat den Gesetzentwurf für die Einführung eines Mietendeckels beschlossen, der die Mieten ab dem Stichtag 18. Juni 2019 für die Dauer von fünf Jahren einfrieren soll. Mietsenkungen sollen in zwei verschiedenen Konstellationen möglich sein. Die wichtigste betrifft Bestandsmietverträge. Bestandsmieten, die 20 % über den geplanten Mietobergrenzen liegen, können auf Antrag gekürzt werden. Als Mietobergrenzen dienen die Werte des Mietspiegels 2013 ergänzt durch Zu- oder Abschläge je nach Lagekategorie. Falls es zu einem Mieterwechsel kommt, darf die neue Miete nicht angehoben werden. Lag die Vormiete bereits über der Mietobergrenze, kann auch sie auf Antrag reduziert werden. Spätestens im ersten Quartal 2020 soll das Gesetz in Kraft treten.

 

„Die Mietpreisbremse, noch vor einem Jahr das zentrale Feindbild von Wohnungseigentümern und Immobilienverbänden, wirkt nun geradezu harmlos gegen dieses Maßnahmenpaket mit seinen massiven Eingriffen in den Wohnungsmarkt, wie es sie seit Mitte der 1960er Jahre in Westdeutschland und seit 1990 in den Neuen Ländern nicht mehr gegeben hat“, bemerkt Dr. Bernd Leutner.

 

Nach Beobachtung von F+B reagieren die meisten Wohnungsbestandshalter mit Trotz. Sie hoffen, die regulatorische Durstphase zu überstehen, um dann mit noch wertigeren Immobilien aus ihr hervorgehen zu können. Oder sie konzentrieren sich auf den Neubau bzw. neugebaute Wohnungen ab Bezugsdatum. 1. Januar 2014 oder auf geförderte Wohnungen. Leutner weiter: „Sicherlich werden viele ihre Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen reduzieren. Eine Wirkung, die in allen planwirtschaftlichen Regulierungsmodellen weltweit auftreten oder aufgetreten sind.“

 

Die entscheidende Frage wird nun sein, ob man sich als Investor weiter in Berlin en-gagieren soll, ob man Bestände verkaufen oder komplett auf Neubau und Sozialwohnungen umschwenken soll. „Hier kommt es entscheidend auf die persönliche Einschätzung an, ob der Gesetzentwurf Rechtskraft erlangt, ob das Gesetz vor Gericht Bestand hat und - falls die Rechtswidrigkeit - festgestellt wird, wie mit den zwischenzeitlich eingetretenen Einnahmeverlusten der Wohnungseigentümer umgegangen wird“, analysiert der Hamburger Wohnungsexperte. Entscheidend für die Wohnungsmärkte in den deutschen Großstädten wird zudem sein, ob die Gesetzesinitiativen in Berlin auch anderswo zu einer verschärften Regulierung führen werden.

 

F+B macht für Berlin insbesondere darauf aufmerksam, dass vor diesem Hintergrund der Berliner Mietspiegel 2019 als wichtigstes Begründungsinstrument für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen vollständig ausgehebelt wird. Es existiert ein gültiger Mietspiegel und eine neue Wohnlageklassifikation von 2019. Beide werden durch den Mietendeckel in ihrer Wirkung quasi abgeschafft. „Sollte also die Verfassungskonformität des Berliner Gesetz(entwurfs) festgestellt werden, rechnet F+B mit tausenden, wenn nicht zehntausenden von zivilrechtlichen Auseinandersetzungen, wo um die rechtmäßige Festlegung der Miethöhe einschließlich der Zu- und Abschläge sowie um geforderte Mietsenkungen vor Gericht gestritten werden wird - das Gegenteil dessen, was an Mietfrieden stiftender Wirkung durch die qualifizierten Mietspiegel in Berlin und darüber hinaus seit Jahrzehnten gelebte Praxis ist“, warnt Leutner.

 

Schon bei der Vorstellung des Gesetzentwurfs wurde offiziell mitgeteilt, dass zur Um-setzung und Kontrolle des Gesetzes 250 neue Stellen in der Berliner Verwaltung ge-schaffen werden müssen. „Wir machen darauf aufmerksam, dass diese Stellen, z. B. für die Beschleunigung von Baugenehmigungs- und Planungsverfahren eingesetzt, Berlin auf einen Spitzenplatz unter den neubaufreundlichsten Kommunen Deutschlands katapultieren würden“, so Leutner.

 

Profitieren werden nach Ansicht von F+B vor allem jene Wohnungsbestandshalter, die mit Mut zum Risiko und im Vertrauen auf die deutsche Rechtsordnung sich nicht von der Gesetzesinitiative beirren lassen, in der Stadt bleiben und vorübergehende Einbu-ßen in Kauf nehmen. F+B rechnet nicht damit, dass sich Bestandshalter in größerem Stil aus Berlin zurückziehen und nun größere Portfolios auf den Markt kommen. Wenn dies doch geschieht, dann mag ein von vornherein geplanter Exit dahinterstehen, der z. B. eine Desinvestition nach Erreichen eines bestimmten Quadratmeterpreises vorsieht. Trifft jenes zu, dürften die jüngsten wohnungspolitischen Entscheidungen des Senats beschleunigend wirken. Für die Mehrheit der Investoren, die in Berlin engagiert bleibt, ergeben sich so neue Kaufopportunitäten, allerdings auf nahezu unverändert hohem Preisniveau. Sollte sich allerdings der geplante Mietendeckel verfestigen und vor Gericht Bestand haben, ist mit Preisrückgängen auf breiter Front zu rechnen. Nach Eindruck von F+B haben sich viele Aktionäre, Kapitalgeber und Fondszeichner bereits mit zeitweisen monetären Einbußen abgefunden und sehen aber auf längere Sicht nach wie vor mehr Chancen als Risiken am Standort Berlin.

 

Regionales Clustering des Wohn-Index

Mit dem Wohn-Index Q1-2018 hat F+B erstmals ein regionales Clustering der Wohnungsmarktentwicklung in insgesamt 27 Regionen bzw. Ballungsräumen eingeführt. So kann die regionale Entwicklung von Preisen und Mieten auf einen Blick erfasst und zur Kernstadt des jeweiligen Verdichtungsraumes ins Verhältnis gesetzt werden, was für eine regionale Wohnungsmarktpolitik immer wichtiger wird. Zusammengefasst werden in der Regel alle angrenzenden kreisfreien Städte und die kreisangehörigen Gemeinden mit über 25.000 Einwohnern, die in den umliegenden Landkreisen der Kernstädte liegen. F+B aggregiert die Wohnungsmarktdaten für folgende Regionen:

 

F+B-Wohn-Index: Regionalcluster Wohnungsmärkte

 

F+B-Wohn-Indec Regionalcluster Wohnungsmärkte

 

F+B-Wohn-Index: Tabelle Regionalcluster Wohnungsmärkte

Abgebildet sind jeweils die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten für die Regionen Berlin, Jena und Nürnberg. Als Bezugsgröße ist in dieser Tabelle in dem Referenzindex das Jahr 2014 auf 100 gesetzt.

 

Die vollständige Tabelle mit allen 27 Regionalwerten erhalten Sie beim Kauf des Quartalsberichtes. Hier gelangen sie zum F+B-Datenshop mit den Kaufprodukten des F+B-Wohn-Index.

 

F+B-Wohn-Index - Tabelle ausgewählte Wohnungsmarktregionen

 

Abgebildet sind jeweils die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten.

Tabelle - Regionale Schwerpunkte 3-2019: Berlin

 

Tabelle - Regionale Schwerpunkte 3-2019: Jena und Nürnberg

 

Berlin

Die Bundeshauptstadt steht seit Jahren im Fokus deutscher und internationaler Investoren. Gleichzeitig ist sie das Epizentrum einer hardcore-Regulierung im Mietrecht und Ausgangspunkt der ersten Bürgerbewegung zur Enteignung von gewerblichen Wohnungseigentümern. Deutlich wird hier, dass die Mietendynamik stark abgebremst wurde. Im Fünfjahresvergleich sind die Preise für Eigentumswohnungen um 53,3 % und die Angebotsmieten um 11,9 % gestiegen. Damit liegt Berlin klar im Trend der bundesweiten Entwicklung. Interessant ist ein Blick ins Umland. So steigen die Preise für ETW in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam binnen von fünf Jahren „nur“ um 38,4 %, die Mieten im gleichen Zeitraum um 7,7 %. Die Schere ist also längst nicht so weit geöffnet wie in Berlin oder auch in Teltow oder in Falkensee. Die nord-östlich im Landkreis Potsdam-Mittelmark gelegene Stadt Teltow verzeichnete Preissteigerungen bei ETW von 58,2 % und bei den Mieten um 7,9 %. Die Vergleichswerte in Falkensee betragen 55,5 % für die ETW und 5,8 % bei den Mieten. Hier zeigt sich für F+B der deutliche Trend, selbstgenutztes Wohneigentum im Umland von Berlin zu kaufen. Damit holt das Umland gegenüber der Metropole Berlin bei den Preisen für Geschosseigentum kräftig auf. Je weiter man sich allerdings von der Kernstadt entfernt, umso kleiner fallen die Steigerungsraten aus. In Frankfurt (Oder) z. B. sind ETW nur um 24,8 % teurer geworden (und kosten heute 1.451 Euro je m²). Die Mieten sind im gleichen Zeitraum nur um 4,0 % gestiegen.

 

Jena

Jena ist für Thüringen ein Wachstumskern mit qualitativ hochwertiger Industrie und Forschung. Das spiegelt sich naturgemäß auch in der Preis- und Mietentwicklung wider. So kostet heute eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 2.404 Euro je m², ein Plus von 25 % in den letzten fünf Jahren. Die Neuvertragsmieten zogen im gleichen Zeitraum allerdings nur um 2,4 % auf heute 7,58 Euro/m² an. Die nahe gelegenen Kreisstädte Apolda und Eisenberg verzeichneten bei der Wohnungspreisen noch Wachstumsraten von 24,9 bzw. 29,4 %. Die Mieten stiegen allerdings nur um 6,7 und 0,2 %. Wer in diesen Regionen als Investor auf signifikante Mieten gehofft hatte, muss möglicherweise Einbußen bei seinen Renditeerwartungen hinnehmen.

 

Nürnberg

Erhebliche öffentliche und infrastrukturelle Investitionen haben Nürnbergs Position eines fränkischen Oberzentrums mit weitreichender Strahlkraft gestärkt. Mit einem Preisniveau von 3.577 Euro je m² für das Wohnungseigentum und einem Mietniveau von 9,01 Euro je m² spiegelt sich das auch auf dem Wohnungsmarkt wider. Es wurde kräftig investiert, was die Preise für ETW in den letzten fünf Jahren um 38,2 % und für die Mieten um 9,2 % haben steigen lassen. Nürnbergs kleinere Schwesterstadt Fürth folgt auf dem Fuße, die Preisdynamik von 27,3 % bei den ETW und von 8,2 % bei den Mieten verweist Fürth aber nach wie vor auf die Plätze. In den umliegenden Landkreisen und Städten liegen die Preissteigerungsraten für Eigentum bei rund 30 %. In Summe ist und bleibt die wirtschaftsstarke Region ein „Geheimtipp“ für Kapitalanleger und Investoren, die den überbewerteten Hotspot München vermeiden wollen.

 

Top-50: Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Kelkheim (Taunus), Remseck am Neckar, Kempten (Allgäu), Bad Homburg v. d. Höhe und Weinstadt (östlich von Stuttgart) machten im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2019/2018 mit Steigerungsraten von 11,6 %, 8,6 %, 7,8 % und 7,5 % die größten Preissprünge. Insgesamt wurde bei der Analyse der Top 50-Liste bei den Preisen für Eigentumswohnungen deutlich, dass im dritten Quartal 2019 Gemeinden aus Baden- Württemberg die höchsten Preisdynamiken aufwiesen. Das zeigte sich insbesondere im Vergleich zum Vorquartal, also zu Q2-2019: So stiegen die standardisierten Preise im Verhältnis zum Vorquartal in Kornwestheim um 15,5 % (!), in Leonberg um 4,5 %, in Ludwigsburg und in Sindelfingen um jeweils 4,3 %.

 

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine weiterhin kontinuierlich wachsende Preisent-wicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach dem Spitzenreiter München folgte auf Platz acht (im Vorquartal identisch) Frankfurt am Main (mit 4.840 €/m²). Auf Rang 10 (Vorquartal identisch) folgte Stuttgart (4.670 €/m²). Hamburg (4.660 €/m²) verharrte auf Platz 11. Düsseldorf verliert einen Rangplatz auf jetzt Nr. 28 (3.860 €/m²) und Köln (3.660 €/m²) verharrte auf Nr. 40. Berlin stabilisierte sich im 3. Quartal 2019 mit einem Durchschnittspreis von 3.670 €/ m² auf dem Rangplatz 38. Die Veränderungsraten zwischen Q2-2019 und Q3-2019 bewegten sich zwischen + 1,5 % (Hamburg) und - 1,4 % (München).

 

München belegte bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen unangefochten sei-nen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.970 €/m². Mit einem standardisierten Maximalwert von 15.100 €/m² wird die 15.000 Euro-Grenze überschritten. Neben Hamburg (11.950 €/m²) und Düsseldorf (10.450 €/m²) wird zum zweiten Mal in Folge auch in Berlin mit 10.290 €/m² die 10.000 Euro-Grenze geknackt. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (Platz 2), Dachau (Platz 4), Germering (Platz 6), Olching (Platz 7), Fürstenfeldbruck (Platz 8), Erding (Platz 14) und Freising (Platz 17) bildeten auch im dritten Quartal 2019 mit der Kernstadt die Region der teuersten Städte Deutschlands. Freising konnte sich mit + 3,4 % im 3. Quartal zum Vorquartal weiter preislich stabilisieren (allerdings zum Vorjahresquartal noch - 6,0 %). Auffällig sind die Preisrückgänge in Unterschleißheim mit -2,6 %, Fürstenfeldbruck mit - 3,4 % und Olching (- 1,2 %). Kempten (Allgäu) fährt mit 20,4 % binnen Jahresfrist den Rekordwert aller Steigerungsraten der Top 50-Städte ein. In den Wohn-Index-Berichten der letzten Jahre stand Kempten wiederholt an der Spitze, was für die anhaltende Attraktivität der Stadt spricht. Zweistellig waren die Preissteigerungsraten innerhalb eines Jahres nur noch in Kelkheim (Taunus) mit 11,6 %.

 

Insgesamt wiesen im Vergleich der Vorquartale zehn von den 50 teuersten Städte eine negative Preisentwicklung auf. Im Jahresvergleich traf dies auf elf von 50 Städten zu.

 

Top-50: Rangliste der Mietentwicklung

Betrachtet man den maximalen Anstieg der Neuvertragsmieten in den 50 teuersten deutschen Städten über 25.000 Einwohner im Jahresvergleich der dritten Quartale 2018-2019, stehen belegen vier von fünf Rangplätzen Städte aus Baden-Württemberg:

 

  • Bietigheim-Bissingen + 10,3 %
  • Remseck am Neckar + 9,9 %
  • Böblingen + 9,8 %
  • Dachau + 9,1 %
  • Friedrichshafen + 6,6 %

 

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 16,50 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze. Dabei zeigte sich eine Seitwärtsbewegung um + 0,3 % zum Vorquartal und nur noch + 2,4 % zum Vorjahresquartal. Die Wachstumsdynamik der Neuvertragsmieten hat sich an vielen der 50 teuersten Mietstandorten in Deutschland innerhalb von drei Monaten in ihr Gegenteil verkehrt. So wiesen 15 der 50 teuersten Mietstandorte in Deutschland sinkende Neuvertragsmieten auf. Im Jahresvergleich traf dies noch zehn von 50 Städten zu. Besonders auffällig sind Trends in Bayern (jeweils Q3-2019 zu Q2-2019):

 

  • Erding + 10,6 %
  • Kornwestheim + 6,0 %
  • Garmisch-Partenkirchen + 5,8 %
  • Böblingen + 5,2 %
  • Germering - 2,2 %

 

Die mit der Wiedervermietung einer Wohnung in Stuttgart (Rangplatz drei und 12,10 €/m²) aufgerufenen Mieten wiesen mit + 5,0 % im Jahresvergleich erneut einen deutlichen Anstieg oberhalb der Inflationsrate auf. Im Vergleich zum Vorquartal stieg das Mietniveau um 1,0 %. Frankfurt am Main stand auf Rang vier mit 11,70 €/m² und + 0,9 % zum Vorjahr. Hamburg (10,50 €/m², + 1,2 %), Düsseldorf (10,10 €/m², + 2,5 %) und Köln (10,10 €/m², + 3,3 %) folgten auf den Rangplätzen 20, 30 und 31.

 

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen entspannt sich die Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin weiter. Mit 9,10 €/m² für die Standardwohnung lag der durchschnittliche Mietpreis in mehreren Quartalen in Folge um 0,10 € bzw. - 1,4 % niedriger als drei Monate zuvor. Berlin verlor deshalb weitere sechs Rangplätze (nach neun Plätzen im letzten Quartalsbericht) auf nunmehr Platz 73 im dritten Quartal 2019. Im Jahresvergleich stagniert der Mietanstieg mit nunmehr 0,2 %. Empirisch schwer zu bestimmen ist die Kausalität dieser leichten aber kontinuierlich sinkenden Angebotsmieten in Berlin. „Wir raten deshalb, die dargestellte Entwicklung bei den Angebotsmieten bei Art und Umfang der vorgeschlagenen Mietenregulierung zu berücksichtigen und mit Augenmaß vorzugehen“, erklärte Dr. Bernd Leutner abschließend.

 

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.

 

Grundlage für den F+B-Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 35 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

 

 

 

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Manfred Neuhöfer

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Dr. Benrd Leutner

Dr. Bernd Leutner
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