F+B-Wohn-Index Deutschland II-2018


Hamburg, 23. Juli 2018. Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 2. Quartal 2018 im Vergleich zum Vorquartal um 1,6%, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,9%. Die Wachstumsdynamik schwächt sich nach Beobachtungen von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH seit Anfang 2018 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes deutlich ab. „Einzig das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnet eine deutlich ansteigende Preisentwicklung, was neben dem weiterhin niedrigen Zinsniveau und anhaltend guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen in Deutschland möglicherweise schon als Resultat des Baukindergeldes zu werten ist, das rückwirkend zum 1. Januar 2018 in Kraft treten soll“, erklärte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner und welches deshalb von einigen Marktakteuren kritisch gesehen wird.

 

Im zweiten Quartal in Folge repräsentiert das klassische Selbstnutzersegment der Eigenheime den Spitzenreiter unter allen Objektarten. Hier stiegen die Preise zum Vorquartal 1/2018 um 2,6% - nach 3,8% im Vergleich von Q4/2017 zu Q1/2018. Damit scheinen die beim Preisanstieg über viele Jahre führenden Eigentumswohnungen nachhaltig auf den zweiten Platz zu rutschen, die zwischen Q2/2018 und Q1/2018 – wie im Wohn-Index 1-2018 - bei 1,2% Preisanstieg verharrten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2/2017 übertrafen nur noch Einfamilienhäuser mit 6,5% den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 4,9%, während erstmalig auch im Jahresvergleich die Eigentumswohnungen mit 4,5% leicht darunter lagen. „Mittlerweile ist damit vor allem der Ein- und Zweifamilienhausbereich maßgeblich für die Gesamtperformance des Wohn-Index verantwortlich“, so der F+B-Chef.

 

Im Gegensatz dazu bewegten sich die Bestandsmieten bundesweit im Vergleich von Q2/2018 zum Vorquartal mit +0,3% weiterhin nahezu seitwärts – mit einem unmerklichen Rückgang von 0,1 Prozentpunkten gegenüber dem Wohn-Index 1-18 und dessen Quartalsvergleich von Q1/2018 zu Q4/2017 - Effekt einer rückläufigen Fluktuationsquote aber möglicherweise auch der mietenpolitischen Maßnahmen der Bundesregierung. Der Preisanstieg der Neuvertragsmieten zeigte mit 1,3% eine weiterhin leichte Aufwärtsbewegung, die sich offenbar stabilisiert. Die Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser stagnierten im Vergleich zum Vorquartal mit 0,2%. Nach Analysen von F+B scheinen hier hochpreisige neuere Mehrfamilienhäuser in Top-Lagen eher auf direktem Wege über lokale Makler vermarktet zu werden, unter Umgehung der Online-Portale. „Erst wenn Makler wegen Gebäude- oder Lagemängeln mittels Direktansprache potenzieller Käufer keine schnellen Abschlüsse erzielen können, wählen sie offenbar den Weg über die Immobilien-Portale. Auch wenn jene Minderheit von Eigentümern ihre Objekte verkaufen möchte, ohne einen Makler zu beauftragen, sind die vermarkteten Wohngebäude dann eher dem unteren Preissegment zuzuordnen, was die empirischen Daten bei Mehrfamilienhäusern insgesamt verzerrt“, analysierte Leutner.

 

Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,6%. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 3,1% bzw. 1,3% im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index. Seit Ende 2011 öffnet sich die Preisschere von Eigentumswohnungen und Eigenheimen in Relation zur Mietentwicklung immer weiter – wenn auch mit verlangsamtem Tempo, während bei Mehrfamilienhäusern im Einzelverkauf die Preissteigerung und die Entwicklung der Bestandsmieten wieder nachhaltig im Gleichklang verlaufen. Allen Unkenrufen zum Trotz hat es in den vergangenen zwülf Monaten keine signifikanten und abrupten Preisrückgänge in Deutschland gegeben. Nach Analyse der jüngsten Baufertigstellungen, der Zahl der Baugenehmigungen, der Nah- und Fernwanderungsbewegungen in den Ballungsräumen sowie des nun anziehenden Familiennachzugs bei den Flüchtlingen stuft F+B die Gefahr eines signifikanten Preisrückschlags aktuell eher niedrig ein. Dr. Bernd Leutner: „Eher ist mit einem Verharren von Preisen und Mieten auf hohem Niveau zu rechnen, weil schlicht und ergreifend die Belastungsgrenze vieler Menschen erreicht ist.“

 

 

Das nun eingeführte Baukindergeld dürfte vor diesem Hintergrund die bereits vorher sichtbaren deutlichen Ausweichbewegungen von Wohneigentumsbildner in die Umlandgemeinden der wirtschaftsstarken Verdichtungsräume verstärken. F+B muss deshalb einem undifferenziert vorgetragenen Generaltrend „hinein in die Innenstädte“ widersprechen. Wenn in den nächsten zwei bis drei Jahren die Bemühungen um einen flächendeckenden Ausbau einer Glasfaser basierten Breitbandinfrastruktur endlich vorankommen, das Baukindergeld seine Lenkungswirkung in die Speckgürtel zeigt und die weiter steigende Baudichte in den Innenstädten zu einer Verschlechterung der klimatischen und sozialen Wohnbedingungen führt, wird die Attraktivität von Suburbia auch relativ weiter steigen. „Immobilieninvestitionen in kleinere und mittelgroße Umlandgemeinden von wirtschaftlich starken Kernstädten mit guter Verkehrsanbindung dürften deshalb auf lange Sicht ein optimales Rendite-Risiko-Verhältnis besitzen sein“, sagte der F+B-Immobilienmarktexperte.

 

Die Entwicklung im Langfristvergleich
Bei Einfamilienhäusern (EFH) stieg der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q2/2018 zu Q2/2013, also in den letzten fünf Jahren, um 30,7%, bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) nur um 6,6%. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 45,1% die MFH deutlich mit 13,2%. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 33,8% und in den vergangenen zehn Jahren (im Vergleich jeweils der zweiten Quartale) sogar um 65,8%.

 

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 11,0% und in den vergangenen zehn Jahren um 21,5%. Bestandsmieten entwickelten sich naturgemäß etwas moderater um jeweils 5,1% (Q2/2018 zu Q2/2013) bzw. 8,2% (Q2/2018 zu Q2/2008). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der zweiten Quartale um 25,3% und binnen zehn Jahren um 41,5%.

 

 

Neues regionales Clustering des Wohn-Index

Mit Veröffentlichung des Wohn-Index Q1-2018 führte F+B erstmals ein regionales Clustering der Wohnungsmarktentwicklung in insgesamt 26 Regionen bzw. Ballungsräumen ein. So kann die regionale Entwicklung von Preisen und Mieten auf einen Blick erfasst und mit der Kernstadt des jeweiligen Verdichtungsraumes ins Verhältnis gesetzt werden. Zusammengefasst werden in der Regel alle angrenzenden kreisfreien Städte und die kreisangehörigen Gemeinden über 25.000 Einwohner, die in den umliegenden Landkreisen der Kernstädte liegen. F+B aggregiert die Wohnungsmarktdaten für folgende Regionen:

 

 

F+B beabsichtigt, in jeder Quartalsberichterstattung die Preis- und Mietentwicklung in einzelnen Regionen genauer zu beleuchten. Im Wohn-Index 2-2018 präsentieren wir das Ruhrgebiet.

 

Redaktionen können unter nachfolgendem Link die vollständige Tabelle mit allen 26 Regionalwerten herunterladen: F+B-Wohn-Index Tabellenteil

 

F+B-Wohn-Index - Tabelle Regionalcluster Wohnungsmärkte Abgebildet sind jeweils die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten.

 

 

Das Ruhrgebiet bzw. die „Metropole Ruhr“ ist bei den Preisen für Eigentumswohnungen und den Neuvertragsmieten homogener als angenommen. So reicht die Spannbreite bei den ETW-Preisen im 2. Quartal 2018 von 1.444 €/m² in Herne bis 1.976 €/m² in Mülheim an der Ruhr. Damit ist Mülheim an der Ruhr im Durchschnitt die teuerste Stadt des Ruhrgebiets. Die Preise entwickeln sich dabei moderat. So stiegen die Preise in Dortmund im Vergleich zum Vorjahresquartal 2-2017 um 6,4 % (1.907 €/m²), in Essen ebenfalls um 6,4 % (1.813 €/m²), in Bochum um 4,3 % (1.809 €/m²) und in Duisburg um 3,2 % (1.455 €/m²).

 

Die Angebotsmieten liegen im Ruhrgebiet ebenfalls innerhalb einer relativ engen Spanne. Lediglich in Moers wird die 7-Euro-Grenze überschritten (7,07 €/m²). Den unteren Rand markiert Bergkamen im Kreis Unna mit 5,39 €/m². Essen liegt bei 6,72 €/m², Dortmund bei 6,75 €/m², Bochum bei 6,37 €/m² . In Duisburg lassen sich Wohnungen im Durchschnitt für 5,90 €/m² anmieten. Das Mietwachstum im Jahresvergleich bewegt sich auf moderatem Niveau: +1,7 % in Dortmund, +1,0 % in Essen, -0,5 % in Bochum (damit ist dort eine leichte Mietsenkung zu verzeichnen!) sowie 1,0 % in Duisburg.

 

Fazit: Das Ruhrgebiet gehört nach wie vor zu den preiswerten Immobilienregionen in Deutschland. Was für Mieter und Lokalpolitik wünschenswert ist, erscheint aus wohnungswirtschaftlicher Sicht als Herausforderung. „Lassen Durchschnittsmieten und -preise keine rentierlichen Bestands- und Neubauinvestitionen zu, erlahmt die bauliche Aktivität in einer Region. Ohne Fördermittel oder ohne Unternehmen, die satzungsgemäß in kommunalem Interesse nach Gemeinwohl-Kriterien agieren müssen, wird die wohnungswirtschaftliche Erneuerung des Reviers nur schleppend vorankommen“, erklärte der F+B-Geschäftsführer.

 

Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Münster, Norderstedt, Ettlingen und Filderstadt machten im Jahresvergleich der jeweils zweiten Quartale 2018/2017 mit Steigerungsraten von 11,0%, 9,0%, 8,2%, und 8,1% die größten Preissprünge. Münster (Westfalen) verteidigte damit seinen Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen. Insgesamt wird bei der Analyse der Top 50-Liste bei den Preisen für Eigentumswohnungen deutlich, dass vor allem die Umlandgemeinden die höchsten Preisdynamiken entfalten, wie z. B. in Norderstedt.

 

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine weiterhin kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach dem Spitzenreiter München folgte auf Platz acht (Vorquartal sechs) Frankfurt am Main (mit 4.450 €/m²). Hamburg (4.310 €/m²) kletterte auf Platz zehn (Vorquartal elf). Auf Rang 12 folgte Stuttgart (4.240 €/m²). Düsseldorf verschlechterte sich vom 26. auf den 29. Platz (3.590 €/m²) und Köln (3.420 €/m²) machte einen Rangplatz auf Nr. 36 gut. Berlin ist mit einem Durchschnittspreis von 3.370 €/m² nun endgültig Teil der Top 50 und erreichte im 2. Quartal 2018 Rang 39. Die Wachstumsraten zwischen Q2/2018 und Q1/2018 bewegten sich zwischen +0,5% (München) und +1,9% (Düsseldorf). Hier zeigt sich, dass sich die enormen Preissteigerungsraten der Vergangenheit nicht mehr fortsetzen.

 

Rangliste der Mietentwicklung

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 16,50 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze (+6,8 % zum Vorjahresquartal und +2,7 % zum Vorquartal). Die Spitzenmieten erreichten jetzt 29,30 €/m². München kratzt damit an der 30-Euro-Marke für Wohnungsmieten!

 

Die für die Wiedervermietung einer Wohnung in Stuttgart (Rangplatz vier und 12,00 €/m²) aufgerufenen Mieten wiesen mit +8,4 % im Jahresvergleich trotz statistischer Standardisierungen eine enorme Dynamik auf. Frankfurt am Main folgte auf Rang fünf mit 11,70 €/m² und +3,6 %. Hamburg (10,40 €/m², +2,3 %), Düsseldorf (10,00 €/m², +2,3 %) und Köln (9,90 €/m², +2,2 %) folgten auf den Rangplätzen 16, 31 und 35. Damit blieben Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Köln unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 3,1 % im Jahresvergleich. Alle Top 7-Metropolen unterschreiten bei den Neuvertragsmieten z. T. deutlich die 10 %-Marke der Mietpreisbremse.

 

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch weit unterhalb anderer Top-Standorte in Deutschland, was durch das nach wie vor unterdurchschnittliche Einkommens- und Kaufkraftniveau in der Hauptstadt zu erklären ist. Mit 9,30 €/m² für die Standardwohnung kletterte Berlin weitere 16 Ränge auf Platz 52. Im Jahresvergleich gewann die Mietanstiegsdynamik mit 8,9 % wieder an Fahrt. Im Vergleich des zweiten Quartals 2018 mit dem ersten Quartal 2018 mit +6,1 % ist Berlin nach wie vor einer der Hotspots der bundesdeutschen Mietentwicklung.

 

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.

 

Grundlage für den F+B-Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 30 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

 

Zum ersten Quartal 2018 wurde der Wohn-Index methodisch auf eine neue und aktualisierte Basis gestellt, in dem Annahmen angepasst und räumliche Veränderungen bei Einwohnerzahlen, Marktdynamiken etc. nachvollzogen wurden. Im Zuge dessen sind auch die Zeitreihen rückwirkend nach der neuen Methodik berechnet worden, sodass es zu leichten Abweichungen im Vergleich mit früheren Veröffentlichen kommen kann.

 

 

 

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Visitenkarte Manfred Neuhöfer

Manfred Neuhöfer

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Dr. Benrd Leutner

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