F+B-Wohn-Index Deutschland I-2019


Hamburg, 8. Mai 2019. Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 1. Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 %. „Die Wachstumsdynamik ist nach Beobachtungen von F+B im Frühjahr 2019 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes ungebrochen. Sie befeuert damit die immer emotionaler geführte öffentliche Debatte insbesondere um die Wohnungsmieten“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

 

Preistreiber sind im langjährigen Trend nach wie vor die Eigentumswohnungen, sowie im Vergleich mehrerer Vorquartale auch die Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise zum Vorquartal 4/2018 um 0,8 %. Die im letzten Jahr hinsichtlich der Preisdynamik häufig zweitplatzierten Eigentumswohnungen holten dagegen kräftig auf und setzten sich jetzt mit einem Preisanstieg von 2,1 % zum Vorquartal unangefochten an die Spitze. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 1/2018 liegen allerdings die Einfamilienhäuser mit 6,1 % nahezu gleichauf mit den Eigentumswohnungen (+ 6,2 %). Beide Objektarten übertreffen den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,0 % deutlich. Damit ist auch in diesem Berichtszeitraum das Eigentumssegment maßgeblich für die Gesamtentwicklung des Wohn-Index verantwortlich.

 

Im Gegensatz dazu sanken die Neuvertragsmieten im Vergleich der Quartale 1-19 zu 4-18 erstmals seit 2005 um -0,3 % bundesweit! Im Jahresvergleich zum 1. Quartal 2018 konnte noch ein Wachstum der Angebotsmieten um 2,0 % gemessen werden. „Hier kann in der deutschlandweiten Durchschnittsbetrachtung festgestellt werden, dass das Wachstum der Neuvertragsmieten aktuell eine Pause einlegt. Ob sich dieser Trend auch in den nächsten Quartalen festigt, ist wahrscheinlich eine der spannendsten Fragen der Wohnungspolitik überhaupt“, erklärte der F+B-Chef. Auf der Ebene von Städten oder Stadtteilen sieht das im Einzelfall natürlich anders aus.

 

Bestandsmieten befanden sich bundesweit im Vergleich von Q1/2019 zum Vorquartal mit 0,4 % in einer nur ganz leichten Aufwärtsbewegung. Zum gleichen Vorjahresquartal konnte ein Anstieg von 1,4 % festgestellt werden, also – wie erwartet – unterhalb der Dynamik von Neuvertragsmieten. Hier sind die empirischen Belege für die sinkende Fluktuationsrate und eine insgesamt sinkende Umzugsbereitschaft der Mieter zu finden. Leutner ergänzte: „Wer umzieht, muss in der Regel je Quadratmeter mit einer deutlich höheren Miete rechnen. Anders ausgedrückt: Mobilität wird behindert, wenn nicht bestraft. Damit wird die Freisetzung von Wohnfläche beschränkt, was die Marktanspannung vergrößert.“

 

Der Preisanstieg für einzelne Mehrfamilienhäuser schwächte sich im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vorquartal mit nur noch 0,2 % leicht ab. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,9 %. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,0 % bzw. 1,4 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 5,0 %. Auch die relativen Abstände zum Gesamt-Index bleiben in etwa auf dem Niveau der Vorberichte. Zum Vergleich: der Verbraucherpreisindex stieg zwischen März 2018 und März 2019 um 1,3 %. Der nominale Anstieg der Neuvertragsmieten überstieg damit die Inflationsrate um 0,7 Prozentpunkte, die Bestandsmieten hingegen nur um 0,1 Prozentpunkte.

 

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietentwicklung

 

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Bei Einfamilienhäusern (EFH) stieg der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q1/2019 zu Q1/2014, also in den letzten fünf Jahren, um 31,2%, bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) nur um 6,8 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 52,7 % die MFH deutlich mit 15,7 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 35,1 % und in den vergangenen zehn Jahren (im Vergleich jeweils der ersten Quartale) sogar um 71,7 %.

 

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 11,2 % und in den vergangenen zehn Jahren um 20,5 %. Bestandsmieten entwickelten sich naturgemäß etwas moderater um jeweils 5,7 % (Q1/2019 zu Q1/2014) bzw. 9,3 % (Q1/2019 zu Q1/2009). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der ersten Quartale um 26,3 % und binnen zehn Jahren um 46,3 %.

 

Preis- und Mietenentwicklung 2004-I bis 2019-I Einzelindizes der Objektarten

Einzelindices der Objektarten

 

Nervosität in der Wohnungspolitik

Die geschilderten Preisentwicklungen - insbesondere der Mieten - in den letzten fünf Jahren sind der Hintergrund einer sich rasant verschärfenden wohnungspolitischen Debatte, die nun auch radikale Maßnahmen wie die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen, einen generellen Mietenstopp oder Enteignungen androht, wenn ein innerstädtisches Grundstück nicht bebaut wird. Und das nicht nur in Berlin. „Wir machen darauf aufmerksam, dass sich hier offenbar erhebliche Kommunikationsdefizite zwischen den wirtschaftlichen und politischen Eliten sowie den ‚normalen‘ Stadtbewohnern auftun“, führte der Immobilienexperte weiter aus. Erstere argumentieren mit klassischen Sachargumenten, ergehen sich in einer kleinteiligen Debatte um Dutzende von Einzelmaßnahmen, die dann im föderalen Interessensdickicht und in den engmaschigen Netzen einer alle Lebensbereiche vollständig regelnden Gesetzgebung auf der Strecke bleiben.

 

Die von den enorm steigenden Mieten betroffenen Normal- oder Transfereinkommensbezieher der prosperierenden Ballungsräume wiederum fühlen plötzlich, dass ein Grundbedürfnis des Menschen, nämlich „das Wohnen“, in der ihnen gewohnten Form und Qualität akut bedroht ist. Das sei eine neue Erfahrung für die heute lebende Generation und führe zu heftigen emotionalen Reaktionen, so Leutner. Zwischenfazit: „Politik und Wirtschaftselite - auch in der Wohnungswirtschaft und ihren Verbänden - reagiert auf Emotionalität unsicher und hilflos. Beide Seiten verstehen sich vielfach nicht“, resümierte der F+B-Geschäftsführer.

 

F+B plädiert hier für deutlich mehr politischen Mut, auch unangenehme Wahrheiten zu benennen und auszuhalten. Politische Argumente müssten die emotionalen Befindlichkeiten, Ängste und Wut ernst nehmen und diese Kommunikationsebenen nicht ins diskursive Abseits wegdefinieren. Andererseits müssen aber auch Instrumente eingesetzt werden, die kurz- und mittelfristig nachweisbar Wirkung entfalten. Als Beispiele nannte Leutner:

  • „Wer die Ausweisung neuer Baugebiete durch Bürgerbegehren und Anwohnerproteste (wie gegen die Bebauung des Tempelhofer Feldes in Berlin) verhindert, kann nicht gleichzeitig die Wohnungsnot in den Städten und steigende Mieten anprangern.“
  • „Es gibt politische Ziele, die sich ausschließen, die daraus entstehenden Konflikte müssen demokratisch entschieden werden. Der zentrale Widerspruch manifestiert sich nach Ansicht von F+B aktuell zwischen den Erfordernissen einer expansiven Baupolitik und einer extrem restriktiven Umweltpolitik. Wer propagiert, dass bauökonomische, soziale und ökologische Ziele völlig harmonisch gleichzeitig verfolgt werden können, macht sich unglaubwürdig.“
  • „Preise zeigen die Knappheit von Gütern an. Wenn München, Freiburg, Berlin-Kreuzberg und der Hamburgern Szenestadtteil Ottensen eine solche Sogwirkung entfalten, dass die Mehr-Nachfrage auch durch eine noch so expansive Baupolitik niemals befriedigt werden kann, steigen die Preise bis zu dem Punkt, an dem sich viele Nachfrager diese Preise nicht mehr werden leisten können. Versuche, dieses basale ökonomische Prinzip durch staatliche Subventionen auszuhebeln, um einem wie immer gearteten Gleichheitsgrundsatz („die Stadt gehört allen“) zu genügen, führen zu einem weiteren Gerechtigkeitsproblem. Warum sollten die Steuerzahler in Pirmasens oder Eisenhüttenstadt die Wohnkosten der Mieter in den teuren In-Stadtvierteln heruntersubventionieren?“
  • Der Bund hat seine direkten und indirekten Aufwendungen für die Wohnungsbauförderung seit den 1950er Jahren extrem reduziert. So betrug der Anteil der wichtigsten Wohnungsbauförderprogramme am Bundeshaushalt 1954 noch 17,8 %. 2004 hingegen erreichten größere Förderprogramme wie die Eigenheimzulage nur noch 1,1 %. 2014 stellte der Bund den Ländern schließlich rund 0,04 % des bereinigten Bundeshaushalts für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung. „Darin spiegeln sich deutlich veränderte politische Prioritäten wider, die als Resultat der aktuellen Debatte durchaus wieder verändert werden können (oder sollten). Harte politische Auseinandersetzungen werden dabei aber kaum zu vermeiden sein: Expansive Rentenpolitik vs. Wohnungsbauförderung, Aufstockung des Verteidigungshaushalts vs. Subventionierung des gebäudetechnischen Klimaschutzes etc.“

 

Freiwillige Verzichte der Wohnungswirtschaft

Angesichts der hohen Mietbelastung in vielen Städten sollten nach Anregung von F+B auch privatwirtschaftlich organisierte Wohnungsunternehmen und Kleinvermieter ihre Mietanpassungspolitik auf freiwilliger Basis überprüfen und anpassen. Die Politik könnte im Rahmen der in vielen Städten installierten „Bündnisse für das Wohnen“ Eigentümer für eine „Soziale Wohnungswirtschaft“ als zentralem Inhalt eines „moralischen Appells“ („moral suasion“) gewinnen, schlug Bernd Leutner vor. Die Gegenleistung könnte neben dem privilegierten Zugang zu Fördermitteln und Grundstücken vor allem in der vertraglich zugesicherten Abwehr von weitergehenden Regulierungen oder Eingriffen in das Marktgeschehen selbst sein. Damit könnte die aktuelle Debatte entschärft werden, was der ganzen Branche nutzt. Als übergeordnete Rahmengesetzgebung könnten dabei auch Kapitalmarkt regulierende Maßnahmen ernsthaft erwogen werden, um Übernahmen sozial engagierter Unternehmen durch markt-aggressive international agierende Investoren zu verhindern. Das wäre allerdings eine politische Kehrtwende um 180 Grad, weil zwischen 1997 und 2015 auf allen staatlichen Ebenen eine marktorientierte liberale Politik installiert wurde.

 

Regionales Clustering des Wohn-Index

Mit dem Wohn-Index Q1-2018 führte F+B erstmals ein regionales Clustering der Wohnungsmarktentwicklung in insgesamt 27 Regionen bzw. Ballungsräumen ein. So kann die regionale Entwicklung von Preisen und Mieten auf einen Blick erfasst und mit der Kernstadt des jeweiligen Verdichtungsraumes ins Verhältnis gesetzt werden. Zusammengefasst werden in der Regel alle angrenzenden kreisfreien Städte und die kreisangehörigen Gemeinden mit über 25.000 Einwohnern, die in den umliegenden Landkreisen der Kernstädte liegen. Die folgende Karte zeigt die Verteilung der Regionen:

 

 

F+B beleuchtet seit 2018 in jeder Quartalsberichterstattung die Preis- und Mietentwicklung in einzelnen Regionen genauer. Im Wohn-Index 4-2018 präsentieren wir Münster und Bielefeld.

 

Sie können unter nachfolgendem Link die vollständige Tabelle mit allen 27 Regionalwerten herunterladen: F+B-Wohn-Index Tabellenteil

 

F+B-Wohn-Index - Tabelle ausgewählte Wohnungsmarktregionen
Abgebildet sind jeweils die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten.

Tabelle - Regionaler Schwerpunkt 2019-I Frankfurt/Main

 

Regionaler Schwerpunkt 2019-I Mannheim

 

Regionaler Schwerpunkt 2019-I Stuttgart

 

Region Frankfurt am Main

Die hessische Metropolregion ist eine der wirtschaftsstärksten Gegenden in Deutschland. Die globale Ausrichtung von Frankfurt, seines Finanzzentrums und des Flughafens strahlen entsprechend in das Umland aus. Viele diversifizierte Arbeitsplätze - auch in unteren Einkommensklassen - ziehen auch Niedrigqualifizierte an. Frankfurt selbst reagiert mit einer forcierten Neubaupolitik, die auch vor der Ausweisung komplett neuer Siedlungsfläche nicht zurückschreckt. Mit einem Durchschnittspreis von 4.743 €/m² repräsentiert die Mainmetropole den Spitzenwert bei Eigentumswohnungen. Das Wohnen in den landschaftlich reizvollen Landkreisen insbesondere im Taunus hat ebenfalls seinen Preis: Hofheim mit 4.065 €/m², Oberursel mit 4.054 €/m² und Bad Homburg mit 3.959 €/m² sind hochpreisig angesiedelt. Wer es eher günstig mag, der ist in Butzbach (2.210 €/m²), Dietzenbach (2.378 €/m²) und in den kleineren Gemeinden des Main-Kinzig-Kreises gut aufgehoben. Die Steigerungsraten für Kaufobjekte sind in fast allen Umlandgemeinden ähnlich steil verlaufen.

 

Mit 11,55 €/m² bildet Frankfurt auch den Spitzenwert bei Neuvertragsmieten im ersten Quartal 2019. Bad Homburg mit 10,72 €/m² und Oberursel mit 10,22 €/m² sind die einzigen weiteren Gemeinden, die zweistellige Miethöhen erreichen. Im Neunerbereich liegen die Taunusgemeinden, während am unteren Ende Butzbach mit 7,26 €/m², Rodgau mit 7,76 €/m² und der ganze Main-Kinzig-Kreis zu den preiswertesten Standorten gehören.

 

Region Mannheim

Die Region Mannheim ist heterogen. Neben dem Industrie- und Logistikstandort Mannheim befinden sich auch Heidelberg, Weinheim und Speyer im unmittelbaren Umfeld. In diesem Verdichtungsraum zeigt sich, dass eine Reihe von Umlandgemeinden ein höheres Preisniveau aufweisen als die Kernstadt selbst. Bei den ETW-Preisen führt Heidelberg mit 4.147 €/m², gefolgt von Weinheim mit durchschnittliche 3.210 €/m². Mannheim erreicht einen Wert von 2.961 €/m². Besonders preiswert kauft es sich in Frankenthal (2.042 €/m²), Ludwigshafen (2.255 €/m²) und Sinsheim (2.294 €/m²).

 

Eine vergleichbare Tendenz zeichnet sich bei den Mieten ab. Hier stellt ebenfalls Heidelberg mit 10,78 €/m² den Spitzenreiter, gefolgt von Weinheim (9,00 €/m²) und Bensheim (8,90 €/m²). Deutlich günstiger wohnen als in Mannheim (8,62 €/m²) kann man in Frankenthal (6,92 €/m²) und Sinsheim (7,12 €/m²).

 

Region Stuttgart

Als Top 7-Stadt und Landeshauptstadt besitzt Stuttgart - wie Frankfurt - einen unangefochtenen Zentrumscharakter für die Region. Das spiegelt sich auch in den Preisen und Mieten wider. 4.532 €/m² mussten im 1. Quartal 2019 durchschnittlich für eine ETW aufgewendet werden. Fellbach als nächstteure Stadt bleibt mit 3.749 €/m² schon auf Abstand. Das untere Ende der Preisskala besetzt Vaihingen a. d. Enz mit 2.653 €/m². Auffällig ist, dass das Preisniveau der Umlandgemeinden relativ homogen ist.

 

Bei den Mieten haben neben Stuttgart mit 12,12 €/m² sieben weitere Umlandstädte die Zehn-Euro-Grenze überschritten. Wer es günstig mag, sucht sich in Backnang eine Bleibe, für die 7,51 €/m² aufgerufen werden - zusammen mit Winnenden der einzige Standort, der noch unter der Acht-Euro-Marke bleibt.

 

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.

 

Grundlage für den F+B-Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 30 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

 

 

 

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Manfred Neuhöfer

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Visitenkarte Dr. Bernd Leutner

Dr. Benrd Leutner

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