Dachaufstockungs­potenziale im Wohnungsbestand


In vielen Großstädten besteht angesichts eines deutlichen Nachfragewachstums die Aufgabe, den Wohnungsneubau massiv auszuweiten. Allerdings fehlen die Grundstückflächen oder können nur mit hohem Zeitbedarf längerfristig bereitgestellt werden.

 

Eine wesentliche Grundlage für die Bedarfsdeckung ist die Verfügbarkeit von Wohnungsbaupotenzialflächen. Dabei sind die zentralen Herausforderungen die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücksflächen und deren kurzfristige Bereitstellung. Vor diesem Hintergrund wird über eine Nutzung von Aufstockungsreserven diskutiert. Grobe Schätzungen gehen von einem Potenzial von 1,5 Mio. neuen Wohnungen in Deutschland aus, die durch Dachaufstockung möglich wären und zwar dort, wo Wohnraum heute schon knapp und das Wohnen teuer ist: in Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten.

 

Bisherige Studien schätzen lediglich das globale Potenzial. Umsetzungsfragen und Hemmnisse werden zwar thematisiert, aber in ihren möglichen Folgen für die Potenzialerschließung nicht näher bestimmt. Gleiches gilt die die Abschätzung der betriebswirtschaftlichen Rentabilität aus Sicht der Grundstückseigentümer. Derzeit liegen keine flächendeckenden Daten über die Gebäudehöhen und die Dachformen vor, so dass eine Abschätzung der Potenziale nicht direkt möglich ist. Deshalb steht im Fokus der Potenzialstudie die indirekte regionalisierte Analyse auf der Grundlage von Daten zur Gebäudestruktur und zum Gebäudealter, die Abschätzung der Anteile von Gebäuden mit Aufstockungspotenzial und die Quantifizierung der relevanten Massen für die betreffenden Gebäude, z. B. auf der Grundlage von deren Grundflächen. Ergebnis ist eine stadtteilscharfe Potenzialanalyse mit einer Differenzierung der Stadtteile bzw. Siedlungen nach der Höhe des Potenzials in ausgewählten Städten.

 

Um neben der bautechnischen Eignung auch erste Hinweise auf die wohnungswirtschaftliche Rentabilität möglicher Investitionen zu erhalten, ergänzt F+B aus dem Fundus umfassender eigener Preis- und Mietedaten (ca. 30 Mio. Einzeldatensätze) die typischen Preise vergleichbarer Neubaueigentumswohnungen sowie die Erstvermietungsmieten von vergleichbaren Neubauwohnungen in der gleichen Gebietseinheit und bewertet damit die Vorteilhaftigkeit dieser Maßnahmen. Als Ausgabeformat dienen dann kartographische Darstellungen, in denen die Marktdaten über die vorher identifizierten Potenzialbereiche gelegt werden.

 

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Prof. Dr. Bertram Häussler

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