BIG DATA in der Immobilienwirtschaft


Zumindest in einer Hinsicht hat BIG DATA schon seit einigen Jahren in der Immobilienwirtschaft Einzug gehalten: Über die Preis- und Mietenentwicklung sind seit mehr als 10 Jahren große Datenmengen verfügbar, die systematisch ausgewertet werden und grundsätzlich beanspruchen, Transparenz zu schaffen über Chancen und Risiken der Vermögensanlage und der Wertentwicklung. Aber welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit tatsächlich eine verlässliche Marktbeobachtung und somit eine Reduzierung des Researchaufwandes erreicht werden?
 

Drittverwendung von Daten des Angebotsprozesses
Bei den Objekt- und Marktdatenbanken handelt es sich um die „Drittverwendung“ von Daten, welche bei der Transaktion von Immobilien und den damit in Zusammenhang stehenden Marktprozessen als „Prozessdaten“ anfallen. Ausgewertet werden die Daten für alle öffentlich angebotenen Immobilienobjekte, insbesondere deren Eigenschaften und Preise, der Dauer des Angebots sowie der Preisentwicklung von der Ersteinstellung in den Vermittlungsportalen und Presseveröffentlichungen bis zur Löschung des Angebots. Beim Aufbau, der Pflege und bei der Bereitstellung von Daten müssen die Besonderheiten der Datenquellen und mögliche Fehler beachtet werden. Die Anzahl öffentlicher Angebote verändert sich je nach Marktlage und den gesetzlichen Rahmenbedingungen, Dubletten verzerren die Auswertung, die regionale Zuordnung ist vielfach aus Gründen der Angebotsplatzierung unrichtig, fehlende Angaben zu besonderen Objektmerkmalen beeinträchtigen die Vergleichbarkeit.  Eine sorgfältige Aufbereitung und Kontrolle ist erforderlich, um bundesweit verläßliche Informationen zu gewinnen.

Wer hat die größte Datenbank?
Kriterium der Wahl von Datenanbietern ist zunächst die Größe der Datenbank, gemessen am Umfang der verwalteten Daten. Als BIG DATA werden diese Datenbanksysteme deshalb bezeichnet, weil große und komplexe Datenmengen über die angebotenen Objekte und über die Marktentwicklung mittels fortschrittlicher digitaler Technologien viel rascher als früher und damit aktueller für die Marktanalyse und die Immobilienbewertung analysiert, ausgewertet und verfügbar gemacht werden. Mehrere Anbieter rechnen sich zu, die größte flächendeckende Datenbank über alle regionalen Teilmärkte bereitzustellen. In der Tat zeigen Vergleiche, dass unter sonst gleichen Bedingungen größere Datenbestände über die Immobilienmärkte auch eine bessere kleinräumige Abdeckung sicherstellen können. Für alle Nutzer, die auf flächendeckende Daten für Deutschland oder für einzelne Bundesländer angewiesen sind, ist deshalb der Umfang der Datenbestände ein „Asset“.

Regionale Repräsentativität des F+B-Marktmonitors
F+B hat seit mehr als 10 Jahren mit dem F+B-Marktmonitor eine Datenbank aufgebaut, welche den Großteil der ausgewerteten, öffentlich angebotenen Objekte (Wohn- und Gewerbeimmobilien) enthält. Derzeit sind rd. 30 Mio. Objekte in der F+B-Datenbank aus mehr als 120 Quellen enthalten. Nach unserem Eindruck zählt diese laufend aktualisierte Datengrundlage zu den größten am Markt flächendeckend für Deutschland verfügbaren Datenbeständen. Damit kann F+B die Immobilienmarktentwicklung auch in kleinen Gemeinden des ländlichen Raums verlässlich abbilden.

 

Qualität der Daten wichtig
Aber Größe und absoluter Datenumfang sind natürlich nicht alles. Die Datenqualität muss gesichert sein. Schließlich handelt es sich um Prozessdaten, die unter ganz bestimmten Rahmenbedingungen erzeugt werden und die für die Marktanalyse spezifisch aufbereitet werden müssen. Deshalb kontrollieren wir die Daten systematisch auf Fehleingaben (z. B. falsche regionale Zuordnungen), bereinigen die Datenbank von Dubletten, d. h. von die Auswertung verzerrenden Mehrfachangeboten. Damit sichern wir eine verläßliche Datenqualität. Zudem stellen wir sowohl die Zeitdauer der Marktplatzierung als auch möglich Preisänderungen im Angebotsprozeß dar. Auf der Grundlage von Daten über Kaufpreise berechnen wir zudem einen Transaktionsabschlag zur Gewinnung von marktgerechten Preisindikationen. Für die Beschreibung von kleinräumigen Markttrends nutzen wir differenzierte Analyseformen der Predictive Analytics (hedonische Regressionsverfahren, Clusteranalysen). Die Auswertung mit den Instrumenten der beschreibenden Statistik erfolgt über ein differenziertes Teilmarktschema für alle PLZ in Deutschland.

 
Jeweils aktueller Gebietsstand
Wichtigster Vorteil der Daten des F+B-Marktmonitor ist noch etwas anderes: In Deutschland hat es in den letzten 15 Jahren eine Vielzahl von Änderungen der Gebietsstruktur durch Eingemeindungen und Kreisreformen gegeben. Historische Marktdaten sind in solchen Fällen mit den aktuellen Daten nicht mehr vergleichbar. Wir von F+B halten dagegen: Mit jeder Datenaktualisierung wird auch der Gebietsstand rückwirkend für den gesamten Datenbestand aktualisiert, sodass verläßliche Trendanalysen gesichert möglich bleiben.
 
Prüfpunkte für Objekt- und Marktdatenbanken
Prüfen Sie uns und andere Anbieter anhand Ihrer Anforderungen und berücksichtigen bei Ihrer Gegenüberstellung diese wichtigen Kriterien:

  • Welche Aggregationsebene benötigen Sie (Vergleichsobjekte oder aggregierte Marktdaten)?
  • Aus welchen Quellen stammen die Objektdaten?
  • Wie hoch ist der Anteil der Objekte mit vollständiger postalischer Anschrift?
  • Werden Angaben aus Exposés auf Objektebene abgebildet und ausgewertet?
  • Für welche Zeiträume sind Daten verfügbar?
  • Eignen sich die Aufbereitungen für Zeitvergleiche?
  • Welche Objektarten werden in welcher sachlichen Differenzierung abgebildet?
  • Wie differenziert werden die regionalen Teilmärkte abgebildet (Strasse, Strassenabschnitt, PLZ, Stadtteil, Gemeinde)?
  • In welcher Weise erfolgt eine Dublettenbereinigung?
  • Welche Angaben sind zu den Objekteigenschaften verfügbar?

 

Ansprechpartner

Visitenkarte Dr. Bernd Leutner

Dr. Benrd Leutner

Dr. Bernd Leutner
bleutner@f-und-b.de
(0 40) 28 08 10-0

Zurück zur Übersicht