Keine Entwarnung auf den Wohnimmobilienmärkten


Hamburg, 08. Mai 2017 - Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien stieg im 1. Quartal 2017 im Vergleich zum Vorquartal um 1,4 %, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,0 %. Damit hat sich die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monate nach einer leichten Schwächephase in der zweiten Jahreshälfte 2016 wieder verstärkt. Die den Index insgesamt nach oben treibenden wachstumsstarken Städte sind weiterhin von einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen und vor allem nach Kaufobjekten geprägt. Die intensiv diskutierte Frage, ob es zur Bildung von Immobilienblasen kommt bzw. solche bereits an einzelnen Standorten entstanden sind, beantwortet F+B differenziert: „Die Schere zwischen den Preisen für Eigentumswohnungen an den Top 7-Standorten in Deutschland und der Mietentwicklung als Fundamental- und Vergleichsfaktoren geht weiter und sehr deutlich auseinander. Bei den Eigentumswohnungen spielt aber die Selbstnutzung die dominierende Rolle. Die für den Mietwohnungsmarkt viel wichtigeren Mehrfamilienhäuser (Zinshäuser) weisen nach wie vor bundesweit eine deutlich unterdurchschnittliche Preisdynamik aus. Die Relationen zwischen Kaufpreisen und Bestands- bzw. Neuvertragsmieten sind in diesem Segment unauffällig und nicht Besorgnis erregend“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Und weiter: „Wir beteiligen uns nicht am ‚Kaffeesatz-Lesen‘, ob die Preise bei anziehenden Zinsen einbrechen. Niemand hat gesicherte Erkenntnisse über die Finanzmarktentwicklung und über die Elastizität der Wohnimmobilienpreise bei steigenden Zinsen. Wichtiger ist das örtliche Marktseitenverhältnis, also die Relation von Angebot und Nachfrage in der Zukunft.“

 

Während die Bestandsmieten im Vergleich von Q1/2017 zum Vorquartal nur leicht um 0,3 % anstiegen, wuchsen die Neuvertragsmieten wieder stärker um 0,8 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen im gleichen Zeitraum um 1,9 % und Einfamilienhäuser um 1,3 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 1/2016 übertrafen Eigentumswohnungen mit 8,7 % und Einfamilienhäuser mit 6,7 % den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 6,0 %. Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser stagnierten im Vergleich zum Vorquartal mit +0,1 %, im Jahresvergleich wuchsen sie um 1,3 % - mit leicht abgeschwächter Dynamik. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,9 % bzw. 1,1 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des F+B-Wohn-Index.

 

Das Segment der selbstnutzenden oder eine sichere Kapitalanlage suchenden Käufer von Eigentumswohnungen ist maßgeblich verantwortlich für die Entwicklung des Gesamt-Index. Das Kapitalanlageinteresse nimmt stark zu. Alle anderen Einzel-Indizes von Preisen und Mieten verlaufen seit 2012 deutlich unterhalb des Gesamt-Index. „Der Markt für Eigentumswohnungen hat sich offenbar seit vier bis fünf Jahren vom Gesamtmarkt der anderen Wohnimmobilienarten und der Mieten nahezu komplett abgekoppelt und verfolgt eine eigene ökonomische Rationalität. Ein spekulatives Moment bei einer Fülle individueller Anlageentscheidungen also die Erwartung weiter steigender oder zumindest stabiler Preise kann deshalb an einzelnen Standorten nicht ausgeschlossen werden“, erklärte F+B-Chef Leutner.

 

Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zeigte sich im bundesweiten Durchschnitt eine deutlich schwächere Wachstumsdynamik. Bis Ende 2010 verliefen die Preise für Einfamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen noch nahezu im Gleichklang. Bei Einfamilienhäusern wuchs der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q1/2017 zu Q1/2012 um 20,9 %, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 7,3 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 26,6 % die MFH deutlich mit 8,8 %. Dass seitdem das Geschosseigentum der Preisentwicklung der Einzelhäuser davongelaufen ist, interpretiert Leutner nicht zuletzt als Beleg für den ungebrochenen Drang in die Innenstädte, also als Teil des Urbanisierungstrends. Konkret verteuerten sich Eigentumswohnungen innerhalb der letzten fünf Jahren um 33,0 % und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 1. Quartale) um 45,0 %.

 

F+B-Wohn-Index I-2017

Die Mietentwicklung im Langfristvergleich

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,7 % und in den vergangenen zehn Jahren um 18,9 %. Bestandsmieten entwickelten sich noch etwas moderater um jeweils 4,9 % (Q1/2017 zu Q1/2012) und 7,1 % (Q1/2017 zu Q1/2007). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der ersten Quartale um 20,2 % und binnen zehn Jahren um 27,3 %.

 

Betrachtet man die maximalen Neuvertragsmietsteigerungen in den 50 teuersten deutschen Städten über 25.000 Einwohner, so stehen im Jahresvergleich folgende Kommunen an der Spitze:

  • Lörrach + 8,5 %
  • Ostfildern + 5,7 %
  • Mörfelden-Walldorf + 4,8 %
  • Kelkheim (Taunus) + 4,6 %
  • Sindelfingen und Ingolstadt jeweils + 4,1 %
  • Berlin, Esslingen am Neckar und Regensburg mit jeweils +4,0 %

In keiner Stadt wird damit im Durchschnitt annähernd die 10 %-Grenze der Mietpreisbremse erreicht. Insbesondere die Top 7-Metropolen rangieren weit darunter.

 

Preis- und Mietenentwicklung 2004-I bis 2017-I Einzelindizes nach Objektarten

 

Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Kempten im Allgäu, Meerbusch und Langen (Hessen) machten im Jahresvergleich der jeweils ersten Quartale 2017/2016 mit Steigerungsraten von 20,6 %, 14,8 % und 12,9 % die größten Preissprünge. Kempten rückte damit innerhalb von sechs Monaten um 18 Rangplätze und einem Durchschnittspreis von 3.140 €/m² auf Position 23 vor. Damit ist die Allgäu-Metropole der Aufsteiger des vergangenen Jahres.

 

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz zehn Hamburg (3.770 €/m²), wobei in der Spitze mit 10.060 €/m2 erstmals die 10.000 €-Schallmauer durchbrochen wurde. Stuttgart hat sich in Q1/17 auf Platz zwölf (3.480 €/m²) vorgeschoben. Auf Rang 13 folgte Frankfurt am Main (3.640 €/m²). Düsseldorf arbeitete sich auf Platz 24 vor (3.120 €/m²) und Köln (2.900 €/m²) verbesserte sich auf den Rangplatz 37. Die Wachstumsraten zwischen Q1/2017 und Q4/2016 bewegten sich zwischen 1,0 (München) und 4,1 % (Düsseldorf). Die Eigentumswohnungspreise in Berlin lagen mit durchschnittlich 2.710 €/m² nur noch knapp unter dem nächstteuren Top 7-Standort Köln. Darin spiegelt sich die enorme Aufholjagd wider, die die Bundeshauptstadt in den letzten Jahren gezeigt hat. Allein innerhalb des letzten Quartals konnten weitere zehn (!) Rangplätze auf Platz 62 der Top 500-Städte in Deutschland gut gemacht werden (+12,3 % zum Vorjahresquartal, +3,3 % zum Vorquartal). Damit ist es nur noch eine Frage der Zeit, wann Berlin auch in die Top 50 einzieht und im Preisniveau nicht mehr mit Dreieich oder Schorndorf verglichen werden muss.

 

München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.830 €. Mit einem Maximalwert von 11.090 € wurde erstmals die 11.000 €-Schallmauer für eine öffentlich inserierte Wohnung durchbrochen. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (unverändert Platz zwei), Olching (Platz vier), Freising (Platz fünf), Dachau (Platz sechs), Germering (Platz neun), Fürstenfeldbruck (Platz elf), Erding (Platz 16) bildeten auch im ersten Quartal 2017 die Region der teuersten Städte Deutschlands.

 

Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten verzeichneten am unteren Ende der Preisskala überraschenderweise die Lutherstadt Wittenberg (+ 4,3 % zum Vorquartal, +11,2 % zum Vorjahresquartal), Stendal in Sachsen-Anhalt (+ 7,9 % zu Q4/2016, +23,0 % zu Q1/2016), Schönebeck an der Elbe (+ 2,0 % zum Vorquartal, +19,0 % zum Vorjahresquartal) und Quedlinburg (+ 5,3 % zu Q4/2016, +15,4 % zu Q1/2016). Den größten Preisrückgang für Eigentumswohnungen binnen eines Quartals verzeichnete das niedersächsische Springe mit -14,1 %, so dass 26 Rangplätze auf jetzt Platz 467 verloren wurden. Die Schlusslichter der Tabelle bilden nach wie vor Zeitz (Durchschnittspreis 620 €/m²), Staßfurt (770 €/m²) und Görlitz (770 €/m²).

 

Rangliste der Neuvertragsmieten

Auch bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 13,10 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze. Der Mietenanstieg zum Vorjahresquartal hat sich weiter auf 1,6 % verlangsamt. Das Mietniveau gegenüber dem Vorquartal 4/2016 blieb mit +0,5 % nahezu konstant. Enorm sind hier die Spitzenmieten, die maximal 22,40 €/m² erreichen.

 

Die Mieten in Frankfurt am Main (11,0 €/m², Rangplatz zwei) und Hamburg (10,10 €/m², Rangplatz elf) stiegen im vergangenen Jahr um 2,5 bzw. 1,3 %. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz acht) wiesen mit 3,1 % und durchschnittlich 10,50 €/m², in Köln (Rangplatz 22) mit 2,3 % und 9,70 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 24, +2,8 %, 9,60 €/m²) allesamt Werte auf, die – bis auf Stuttgart - unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,9 % im Jahresvergleich lagen. Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch deutlich unterhalb der anderen Top-Standorte in Deutschland. Mit 8,10 €/m² für die Standardwohnung rutschte der investive Hotspot allerdings um zwei Ränge auf Platz 106 ab – in anderen Standorten stiegen die Mieten, insbesondere in absoluten Werten, offenbar schneller. So verzeichneten die Marktmieten in der Hauptstadt im letzten Jahr mit 4,0 % eine erneut signifikante Aufwärtsbewegung, die auch im Vergleich des ersten Quartals 2017 mit dem vierten Quartal 2016 mit +1,1 % auch deutlich ausfiel.

 

Die höchste Mietsteigerung innerhalb der TOP-50-Standorte im Vergleich der beiden Quartale Q1-2017 zu Q4-2016 verzeichnete mit 4,3 % Olching im Landkreis Fürstenfeldbruck, gefolgt von Kornwestheim und Mörfelden-Walldorf mit jeweils +3,5 % und schließlich Weil am Rhein mit +3,4 %. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,30 €/m² € von allen knapp 500 untersuchten Städte den Titel als der preiswerteste Wohnstandort Deutschlands. Den größten Preisrückgang in der Liste der Flop-50-Städte musste Kreuztal hinnehmen (-6,9 % im Vergleich zum Vorquartal). Die Stadt im Kreis Siegen-Wittgenstein rutschte infolgedessen von Rang 386 auf Rang 452.

 

 

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland
Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

 

Ansprechpartner

Visitenkarte Dr. Bernd Leutner

Dr. Benrd Leutner

Dr. Bernd Leutner
bleutner@f-und-b.de
(0 40) 28 08 10-0

Visitenkarte Manfred Neuhöfer

Manfred Neuhöfer

Manfred Neuhöfer
mneuhoefer@f-und-b.de
(0 21 37) 9 37 91 31

 

Wilh.-Lehmbruck-Str. 6
41470 Neuss

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